यदि आप दूसरों के साथ बात करते हैं या अपने बंधक का पूर्व भुगतान करने के बारे में लेख या किताबें पढ़ते हैं, तो आप उन लोगों से मिलेंगे जो सोचते हैं कि अपने बंधक को जल्दी चुकाना दुनिया का सबसे बड़ा पैसा बचाने वाला उपकरण है। आप यह भी पाएंगे कि कुछ लोग इसे सबसे बड़ी गलती मानते हैं जो एक बंधक धारक कर सकता है। वास्तविकता अक्सर इन दो चरम सीमाओं के बीच कहीं होती है।

हर किसी के पास तौलने के लिए पेशेवरों और विपक्ष हैं जब वे तय करते हैं कि क्या बंधक का पूर्व भुगतान करना समझ में आता है। कुछ मामलों में, पेशेवरों के सिर और कंधे विपक्ष के ऊपर खड़े होते हैं। अन्य लोगों के लिए, फायदे पर कमियां टावर।

निर्णय की जड़ में यह तथ्य है कि आप उधार ली गई बंधक राशि पर ब्याज का भुगतान कर रहे हैं, लेकिन यदि आप अपनी बचत का उपयोग ऋण की शेष राशि का भुगतान करने के लिए करते हैं, तो आपके पास निवेश रिटर्न अर्जित करने के लिए वह पैसा काम नहीं करेगा। इससे भी महत्वपूर्ण बात यह है कि क्या होता है यदि वह बरसात का दिन साथ आता है और आपको उन आसान नकदी भंडार की आवश्यकता होती है?

ब्याज बचत: अपने बंधक को जल्दी चुकाने का लाभ

बंधक पूर्व भुगतान अधिवक्ता इस बात पर ध्यान केंद्रित करते हैं कि आप कितना ब्याज देते हैंनहीं होगा तैयार रहें। 7.5 प्रतिशत ब्याज पर $100,000, 30-वर्ष के बंधक पर, यदि आप प्रति माह केवल $100 अतिरिक्त मूलधन का भुगतान करते हैं, तो आप ऋण की अवधि को काफी कम कर देते हैं। प्रीपेमेंट चीयरलीडर्स का तर्क है कि आप ऋण के जीवनकाल में लगभग $56,000 बचाएंगे।

यह सच है कि हर महीने जरूरत से ज्यादा भुगतान करने से आप कर्जदाता को कुछ ब्याज देने से बचते हैं। पिछले उदाहरण में, वास्तव में, आप अपने ऋण का भुगतान आवश्यकता से लगभग दस वर्ष अधिक तेजी से करेंगे। लेकिन यह कहानी का केवल एक हिस्सा है। अधिक के लिए पढ़ें।

उन अतिरिक्त भुगतानों को निवेश करने के लिए छूटे हुए अवसर की मात्रा निर्धारित करना

जब आप अपने ऋणदाता को अतिरिक्त $ 100 मासिक मेल करते हैं, तो आप उस पैसे को किसी ऐसी चीज़ में निवेश करने का अवसर चूक जाते हैं जो आपको बंधक ब्याज की लागत से अधिक रिटर्न प्रदान कर सकता है। उदाहरण के लिए, क्या आपने शेयर बाजार के बारे में सुना है?

पिछली दो शताब्दियों में, अमेरिकी शेयर बाजार ने लगभग 9 प्रतिशत की वार्षिक दर का उत्पादन किया है। इस प्रकार, यदि आप अपने बंधक का पूर्व भुगतान करने के बजाय, उस $ 100 को कुछ अच्छे शेयरों में डालते हैं और प्रति वर्ष 9 प्रतिशत कमाते हैं, तो आप अपने बंधक को प्रीपेड करने की तुलना में लंबी अवधि में अधिक धन के साथ समाप्त होते हैं (यह मानते हुए कि आपकी बंधक ब्याज दर नीचे है 9 प्रतिशत)।

इसके विपरीत, यदि आप अपने बंधक को अधिक तेज़ी से चुकाने के बजाय, अपने बैंक बचत खाते में अपनी अतिरिक्त नकदी डालते हैं, तो आपको थोड़ा ब्याज मिलता है। क्योंकि आप निश्चित रूप से अपने बंधक पर अधिक ब्याज का भुगतान कर रहे हैं, आप इस निवेश रणनीति के साथ पैसा खो देते हैं, हालांकि आप बैंकरों को खुश करते हैं।

यदि आप अपने बंधक को आवश्यकता से अधिक आक्रामक रूप से भुगतान करने या अपनी अतिरिक्त नकदी का निवेश करने पर विचार कर रहे हैं, तो विचार करें कि आप अपने पैसे का निवेश करने से किस दर की वापसी की उम्मीद कर सकते हैं और उस अपेक्षित रिटर्न की तुलना उस ब्याज दर से कर सकते हैं जो आप अपने बंधक पर भुगतान कर रहे हैं।

पहले कदम के रूप में, यह सरल तुलना आपको यह समझने में मदद कर सकती है कि क्या आप अपने बंधक का भुगतान करने या कहीं और पैसा निवेश करने से बेहतर हैं। लंबी अवधि में, विकास निवेश, जैसे स्टॉक, निवेश अचल संपत्ति, और छोटे व्यवसाय में निवेश, ने बंधक धन की वर्तमान लागत की तुलना में अधिक रिटर्न प्रदान किया है।

कर मायने रखता है लेकिन जितना आप सोचते हैं उससे कम

ज्यादातर मामलों में, आपके सभी बंधक ब्याज आपके संघीय और राज्य आयकर रिटर्न दोनों पर कटौती योग्य होते हैं। इस प्रकार, यदि आप अपने संघीय और राज्य आयकर रिटर्न पर ब्याज लागत में कटौती के बाद, अपने बंधक पर 6 प्रतिशत वार्षिक ब्याज दर का भुगतान कर रहे हैं, तो शायद बंधक वास्तव में आपको कर के बाद केवल 4 प्रतिशत खर्च कर रहा है आधार।

अधिकांश लोगों के लिए, बंधक की कुल ब्याज लागत का लगभग एक-तिहाई उनके संघीय और राज्य आयकर रिटर्न पर बंधक ब्याज को लिखने से कम आयकर द्वारा ऑफसेट किया जाता है।

हालांकि, यह मत सोचो कि आप इस अपेक्षाकृत कम कर-पश्चात बंधक लागत की तुलना कर सकते हैं, कहते हैं, अधिकांश निवेशों पर अपेक्षित रिटर्न के लिए 4 प्रतिशत। उस तर्क के साथ दोष यह है कि अधिकांश निवेश, जैसे स्टॉक, पर रिटर्न अंततः कर योग्य है। इसलिए, निष्पक्ष होने के लिए, यदि आप अपने बंधक की कर-पश्चात लागत की जांच करने जा रहे हैं, तो आपको इसकी तुलना अपने निवेश पर कर-पश्चात रिटर्न के साथ करनी चाहिए।

वैकल्पिक रूप से, आप अपने लिए मामलों को सरल बना सकते हैं और प्रीटैक्स मॉर्गेज लागत की तुलना अपने अपेक्षित प्रीटैक्स निवेश रिटर्न से करके एक बॉलपार्क उत्तर प्राप्त कर सकते हैं। (तकनीकी रूप से, यह तुलना कर-पश्चात विश्लेषण के रूप में सटीक नहीं है क्योंकि आयकर विचार आम तौर पर बंधक की लागत और निवेश रिटर्न को समान रूप से कम नहीं करते हैं।)

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एरिक टायसन, एमबीए,एक वित्तीय परामर्शदाता और बेस्टसेलिंग लेखक हैंडमी के लिए निवेश,डमी के लिए व्यक्तिगत वित्त, तथाडमी के लिए होम ख़रीदना किट.

रॉबर्ट एस. ग्रिसवॉल्ड, एमएसबीए,एक सफल रियल एस्टेट निवेशक, व्यावहारिक संपत्ति प्रबंधक और के लेखक हैंडमी के लिए संपत्ति प्रबंधन किट.

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