"फ्लिपिंग हाउस" 1-2-3 के रूप में आसान लगता है: 1) बाजार मूल्य से काफी कम घर खरीदें, 2) इसे ठीक करें, और 3) इसे बेच दें। हालाँकि, जब आप वास्तव में एक घर को पलटने की कोशिश करते हैं, तो आप जल्द ही महसूस करते हैं कि यह जितना लगता है उससे कहीं अधिक कठिन है। शुरुआत करने वाले को कई बाधाओं का सामना करना पड़ता है, जिनमें से कम से कम संभावित संपत्तियों को ट्रैक करना और उन्हें सस्ते में खरीदना है।

यह चीट शीट आपको घर की फ़्लिपिंग मूल बातें पर जल्दी में गति प्रदान करती है और आपको सबसे आम बाधाओं को दूर करने में मदद करती है।

फ़्लिप करने के लिए घर ढूँढना

हाउस-फ़्लिपिंग प्रक्रिया में पहला कदम सबसे महत्वपूर्ण है - लाभ की संभावना वाली संपत्ति खोजना:

  • ढूंढेंडोन्टवानर्सआपके आस-पड़ोस में — खाली, खाली पड़े मकान मालिकों को "नहीं चाहिए।"
  • ढूंढनानीलामी.कॉम.
  • स्थानीय फौजदारी नोटिस पढ़ें, जो आपके काउंटी के शेरिफ कार्यालय या कार्यों के रजिस्टर के माध्यम से उपलब्ध है।
  • अचल संपत्ति के स्वामित्व वाली (आरईओ) संपत्तियों के बारे में जानने के लिए बैंकों से संपर्क करें।
  • प्रोबेट, दिवालियेपन और तलाक वकीलों के साथ नेटवर्क।
  • खोजwww.HudHomeStore.gov.
  • एक रियाल्टार के साथ टीम बनाएं।

जब आप फ़्लिप करने के लिए घर खरीदते हैं तो लाभ कमाना

जब आप अचल संपत्ति में निवेश करते हैं, तो आप संपत्ति खरीदते समय अपना लाभ कमाते हैं, और जब आप इसे बेचते हैं तो आपको उस लाभ का एहसास होता है। लक्ष्य एक ऐसी संपत्ति ढूंढना है जिसे आप जानते हैं कि आप इसे खरीदने, इसे ठीक करने और इसे बेचने की लागत से काफी अधिक के लिए बेच सकते हैं। यहां बताया गया है कि आप उस लक्ष्य को कैसे प्राप्त करते हैं:

  1. सब कुछ ठीक होने के बाद संपत्ति के बाजार मूल्य का अनुमान लगाएं। अनुमान आम तौर पर उसी क्षेत्र में तुलनीय संपत्तियों के बाजार मूल्य पर आधारित होते हैं जो हाल ही में बेचे गए हैं, वर्तमान में क्षेत्र में सूचीबद्ध तुलनीय घरों की कीमतों की मांग, और बाजार की दिशा - क्या संपत्ति के मूल्य बढ़ रहे हैं या घट रहे हैं और कितनी तेजी से .
  2. अपनी कुल अनुमानित लागत घटाएं, जिसमें संभवत: शामिल होंगे
    1. खरीद मूल्य
    2. मरम्मत और नवीनीकरण की लागत
    3. संपत्ति पर देय कोई भी बैक टैक्स
    4. होल्डिंग लागत (संपत्ति कर, उपयोगिताओं, बीमा, ब्याज भुगतान, गृहस्वामी संघ शुल्क, और इसी तरह उस समय के लिए जब आप उम्मीद करते हैं कि यह घर खरीदने, ठीक करने और बेचने में लगेगा)
    5. घर बेचते समय कोई भी एजेंट कमीशन और समापन लागत
  3. तय करें कि आपका अनुमानित लाभ आपके लायक है या नहीं। क्या यह समय, प्रयास और जोखिम के लायक है?

आम तौर पर, जब आप पहली बार शुरुआत कर रहे होते हैं, तो सभी लागतों को घटाकर कम से कम 20 प्रतिशत लाभ अर्जित करने का लक्ष्य रखें। 20 प्रतिशत अनुमानित लाभ आपको अप्रत्याशित लागतों से बचाने के लिए एक अच्छा बफर देता है।

अपने फ़्लिप का वित्तपोषण

अपने फ़्लिप के वित्तपोषण के लिए आपको पैसे कहाँ से मिलते हैं? विचार करने के लिए यहां कुछ स्रोत दिए गए हैं:

  • आपकी अपनी बचत
  • होम इक्विटी लोन या लाइन ऑफ क्रेडिट (आपके वर्तमान घर पर)
  • बैंक ऋण (डाउन पेमेंट के लिए आपको नकद की आवश्यकता होगी)
  • व्यक्तिगत ऋण (दोस्तों या परिवार के सदस्यों से)
  • सरकारी ऋण (यदि आप किसी सरकारी कार्यक्रम से खरीद रहे हैं)
  • हार्ड मनी लोन (निवेशकों से)

जब भी संभव हो, अन्य लोगों के पैसे (ओपीएम) का उपयोग करें और ऋण को सुरक्षित करने के लिए निवेश संपत्ति को संपार्श्विक के रूप में रखें। यह दृष्टिकोण आपको उन संपत्तियों में निवेश करने के लिए अधिक लाभ देता है जिन्हें आप अन्यथा बर्दाश्त नहीं कर सकते थे, और यह आपकी संपत्ति (जैसे कि जिस घर में आप रहते हैं और आपकी सेवानिवृत्ति बचत) को नुकसान से बचाने में मदद करता है।

एक संपत्ति खरीदने के बाद, आप इक्विटी को संपत्ति से बाहर निकालने के लिए पुनर्वित्त करके मरम्मत और नवीनीकरण के वित्तपोषण में सक्षम हो सकते हैं।

अपेक्षाकृत आसान प्रोजेक्ट से शुरुआत करें

जब आप अभी शुरुआत कर रहे हैं, तो फ्लिप करने के लिए एक आसान संपत्ति चुनना सबसे अच्छा है - एक महान घर जिसे कॉस्मेटिक रूप से चुनौती दी गई है। फिर, निम्नलिखित सुधार करें (इसे के रूप में भी जाना जाता है)सफेद मुक्केबाजी):

  • जो भी टूटा है उसे ठीक करें या बदलें
  • सब कुछ अच्छी तरह साफ करें
  • आंतरिक दीवारों को फिर से रंगना, सभी सफेद
  • नई वॉल-टू-वॉल कारपेटिंग स्थापित करें जहां यह कार्पेट के लिए समझ में आता है
  • सभी लाइट स्विच और आउटलेट कवर बदलें
  • सभी रजिस्टर कवरों को बदलें यदि वे खराब दिखते हैं
  • भूनिर्माण को सजाना

विचार यह है कि घर को एक अच्छा, साफ सुथरा रूप देने के लिए उसे तरोताजा कर दिया जाए। आप चाहते हैं कि घर "चलती-फिरती स्थिति" में हो और बाजार के मानकों के अनुरूप हो।

संपत्ति को बेहतर बनाने में पैसा बर्बाद न करें - एक सामान्य गलती। संपत्ति को बाजार के मानकों तक लाने के लिए केवल पर्याप्त धन का निवेश करें। एक संपत्ति में $ 100,000 का निवेश करना जहां घर $ 150,000 में बेचते हैं, उस संपत्ति को $ 150,000 से अधिक मूल्य का नहीं बना देगा। होमबॉयर्स जो बाजार में आधा मिलियन डॉलर के घर के लिए हैं, उन क्षेत्रों में खरीदारी करेंगे जहां घर आधा मिलियन डॉलर या उससे अधिक के लिए बेच रहे हैं।

फ़्लिपिंग को ध्यान में रखते हुए प्रॉपर्टी लिस्टिंग को कैसे पढ़ें

एक संपत्ति सूची में आम तौर पर एक टन विवरण होता है, जो सभी फ़्लिप करने योग्य घर की खोज में बहुत मददगार हो सकते हैं। हालाँकि, इनमें से कुछ विवरण दूसरों की तुलना में अधिक उपयोगी हैं। अपनी खोज को निम्नलिखित सुनहरे सोने की डली पर केंद्रित करें:

  • सूची मूल्य: अपनी खोज को अपनी मूल्य सीमा में केवल उन घरों की सूची तक सीमित करें। सूची मूल्य की जांच करें और इसकी तुलना उसी क्षेत्र के अन्य तुलनीय घरों से करें। असामान्य रूप से कम कीमत खरीदारी के अवसर का संकेत दे सकती है, या यह एक लाल झंडा उठा सकती है, जिससे आप (और अन्य) आश्चर्यचकित हो सकते हैं, "इसमें क्या गलत है?" एक हाउस फ़्लिपर के रूप में, ये वे गुण हैं जिनकी आप तलाश कर रहे हैं।
  • बाजार पर सूची की तारीख या समय: घर कितने समय से बाजार में है? आप आमतौर पर उन घरों में अपने सर्वोत्तम अवसर पाते हैं जिन्हें हाल ही में सूचीबद्ध किया गया है (पिछले कुछ दिनों में) या उन घरों में जो कुछ महीनों से बाजार में हैं। एक घर जो नहीं बेच रहा है वह मौजूदा बाजार के लिए अधिक मूल्यवान हो सकता है।

कई मामलों में, विक्रेता जितना अधिक समय तक बाहर रहता है, घर को बेचना उतना ही कठिन होता है, और विक्रेता जितना अधिक हताश होता है। यह चक्र अभी या निकट भविष्य में खरीदारी के अवसर का संकेत दे सकता है। आपका एजेंट आपको बता सकता है कि किसी भी पड़ोस में घर बाजार में औसत समय है ताकि आप ठीक से अनुमान लगा सकें कि "एक लंबा समय" क्या माना जाता है।

  • टिप्पणियां: प्रत्येक एकाधिक लिस्टिंग सेवा (एमएलएस) सूची के निचले भाग में एक टिप्पणी या संपत्ति विवरण अनुभाग है जो अतिरिक्त जानकारी प्रदान करता है। प्रमुख शब्दों की तलाश करें, जैसे "जैसा है वैसा ही बेचा गया," "अप्रेंटिस स्पेशल," "थोड़ा टीएलसी की जरूरत है," या "काम की जरूरत है।" इन वाक्यांशों का अनुवाद "आपको कम में घर मिलेगा क्योंकि वर्तमान मालिक सफाई, पेंट या फिर से कालीन नहीं बनाना चाहता है।"

    एजेंट विक्रेता के आवासीय प्रकटीकरण को भी डाउनलोड करने में सक्षम हो सकते हैं, जिसमें अतिरिक्त विवरण होता है कि क्या काम करता है और क्या नहीं, क्या संपत्ति में कभी जैविक संदूषक (जैसे मोल्ड), छत कितनी पुरानी है, आदि।

10 आम घर-फ्लिपिंग ब्लंडर्स

बहुत से उत्सुक, गैर-सूचित निवेशक बड़ी तस्वीर के बारे में अति उत्साही हो जाते हैं और उन महत्वपूर्ण विवरणों की दृष्टि खो देते हैं जो एक सौदा कर सकते हैं या तोड़ सकते हैं। वे एक संपत्ति के लिए बहुत अधिक भुगतान करते हैं, मरम्मत और नवीनीकरण की लागत को कम आंकते हैं, किसी संपत्ति का निरीक्षण करने या शीर्षक पर शोध करने में विफल रहते हैं, या अनुबंधों में प्रवेश करते हैं जिन्हें वे पूरी तरह से नहीं समझते हैं।

महंगी गलतियों से बचने और शुरू से ही अपने मुनाफे को अधिकतम करने में मदद करने के लिए इन दस सामान्य हाउस-फ़्लिपिंग ब्लंडर्स की जाँच करें।

एक घोटाले के लिए गिरना

पैसा उद्यमियों को आकर्षित करता है, लेकिन यह चोरों को भी आकर्षित करता है। जब आप एक घर पलटते हैं, तो आप एक ही लेन-देन पर हजारों डॉलर कमाते हैं। लेकिन सफल होने के लिए दृढ़ संकल्प, परिश्रम और कड़ी मेहनत की आवश्यकता होती है - अन्यथा किसी को भी आपको समझाने न दें। एक चूसने वाला मत बनो। निम्नलिखित खतरों से सावधान रहें:

  • जल्दी अमीर बनो योजनाएं, कैश बैक एट क्लोजिंग स्कीम, नो-मनी-डाउन डील, और कुछ भी जो सच होने के लिए बहुत अच्छा लगता है
  • साझेदारी, विशेष रूप से जिनके लिए आपको सभी जोखिम उठाने की आवश्यकता होती है, अधिकतर धन की आपूर्ति करते हैं, या अधिकतर काम करते हैं
  • कोई भी जो "आपके लिए सब कुछ का ख्याल रखने" की पेशकश करता है

आवास बाजार पर अटकलें

शेयर बाजार की तरह, आवास बाजार में भी उतार-चढ़ाव होता है। एक गर्म बाजार में, निवेशक अक्सर तर्कहीन उत्साह से संक्रमित हो जाते हैं - यह विश्वास कि वर्तमान प्रशंसा दर भविष्य की दरों का सटीक प्रतिनिधित्व है। वे संपत्तियों के लिए अधिक भुगतान करते हैं, उनसे सराहना करने की उम्मीद करते हैं, और जब बाजार चपटा होता है या गोता लगाता है, तो वे एक ऐसी संपत्ति के साथ फंस जाते हैं जिसे उन्हें उस कीमत पर बेचने की आवश्यकता होती है जिसे कोई खरीदार भुगतान करने को तैयार नहीं होता है।

आवास मूल्यों में दो अंकों की वृद्धि पर बैंक न करें, और प्लान बी के साथ तैयार रहें, जैसे कि संपत्ति रखना और इसे किरायेदारों को पट्टे पर देना जब तक कि बाजार ठीक न हो जाए।

स्पष्ट रूप से अच्छे सौदे पर वफ़ल करना

कुछ निवेशकों का अनुभवविश्लेषण द्वारा पक्षाघात:वे बहुत अधिक विश्लेषण करते हैं और खुद से बात भी कर सकते हैं, या फिर वे तब तक भटकते हैं जब तक कि कोई अन्य निवेशक दिलचस्पी नहीं दिखाता - और तब अक्सर बहुत देर हो चुकी होती है।

जब आप एक अच्छा सौदा देखते हैं, तो जल्दी से कार्य करें। जरूरी नहीं कि आपको तुरंत संपत्ति खरीदने की जरूरत है, लेकिन संपत्ति पर एक प्रस्ताव बनाकर, आप इसे कई दिनों तक बांध सकते हैं ताकि आप शीर्षक पर शोध कर सकें और संपत्ति का निरीक्षण कर सकें।

अपने आप को एक संविदात्मक कोने में समर्थन करना

विरले ही लोग आपको उस सुरक्षा पर हस्ताक्षर करने के लिए अनुबंध सौंपते हैंआपका अधिकार या हित। इसके बजाय, वे आपको ऐसे अनुबंध सौंपते हैं जो रक्षा करते हैंउनका हक़ हित। किसी अनुबंध या खरीद समझौते पर हस्ताक्षर करने से पहले, इसे ध्यान से पढ़ें और सुनिश्चित करें कि इसमें एक हैनेवला खंड- एक कानूनी पिछला दरवाजा जिसके माध्यम से आप एक सुंदर निकास बना सकते हैं।

इसे बंद करने से पहले संपत्ति का निरीक्षण करने में विफल

विक्रेता के दावों और खुलासे पर भरोसा न करें। अचल संपत्ति समुदाय में एक कहावत है: "खरीदार झूठे हैं, और विक्रेता बदतर हैं, और मालिक द्वारा विक्रेता अपने युवा खाते हैं।" घर का मुआयना किया।

एक शहर निरीक्षण सबसे अच्छा है क्योंकि यह आपको एक पेशेवर प्लंबर, एक इलेक्ट्रीशियन, एक हीटिंग और एयर कंडीशनिंग विशेषज्ञ, और एक बिल्डर (संरचनात्मक सुविधाओं के लिए) से मिलकर एक निरीक्षण टीम प्रदान करता है। कुछ क्षेत्रों में, हालांकि, शहर के निरीक्षण अनुपलब्ध हैं या केवल नए निर्माण पर ही किए जाते हैं; यदि ऐसा है, तो किसी विश्वसनीय ठेकेदार से अपने साथ संपत्ति का निरीक्षण करने को कहें।

यदि आप एक फौजदारी बिक्री पर एक घर खरीद रहे हैं, तो नकद सौंपने से पहले पूरी तरह से गृह निरीक्षण प्राप्त करना एक विकल्प नहीं हो सकता है, लेकिन आपको जितना संभव हो सके घर का निरीक्षण करना चाहिए। घर से ड्राइव करें, बाहर का निरीक्षण करें, और चारों ओर देखने के लिए अंदर जाने के लिए जो कुछ भी कर सकते हैं वह करें। जितना कम आप किसी संपत्ति के बारे में जानते हैं, उतना ही अधिक आपको अप्रत्याशित लागतों को कवर करने के लिए अपना मार्जिन निर्धारित करना चाहिए।

यह सुनिश्चित करने के लिए कि घर अभी भी उसी स्थिति में है, जैसा कि आपने पिछली बार देखा था, बंद होने से आधे घंटे पहले एक अंतिम वॉक-थ्रू पूरा करें और जो कुछ भी आप बिक्री में शामिल होने की उम्मीद कर रहे हैं वह अभी भी संपत्ति पर है। मैं यह पता लगाने के लिए बंद होने से पहले घरों से गुजरा कि विक्रेता ने सभी उपकरण ले लिए जब उन वस्तुओं को घर में रहना था। बंद करने से पहले किसी भी मुद्दे को हल करने के लिए काम करें - उसके बाद आपके पास कोई सहारा नहीं है।

यह मानते हुए कि शीर्षक स्पष्ट है

कोई भी संपत्ति बेच सकता है। जिन लोगों के पास संपत्ति नहीं है वे भी इसे बेच सकते हैं। कुछ चोर कलाकार तब तक इंतजार करते हैं जब तक मालिक एक विस्तारित छुट्टी नहीं लेता। वे घर में चले जाते हैं, मालिक के रूप में पोज देते हैं, एक नकली शीर्षक का प्रिंट आउट लेते हैं, और इसे एक उत्सुक लेकिन अनजान खरीदार को बेचते हैं। कभी-कभी, वे कई खरीदारों को घर बेचते हैं!

एक और संभावना यह है कि एक गृहस्वामी आपको यह बताए बिना एक घर बेचने की कोशिश कर सकता है कि संपत्ति के खिलाफ कई ग्रहणाधिकार हैं। जब तक आप शीर्षक पर शोध नहीं करते हैं और शीर्षक कंपनी शीर्षक खोज नहीं करती है, आप यह सुनिश्चित नहीं कर सकते कि शीर्षक स्पष्ट या मान्य है या घर बेचने वाला व्यक्ति कानूनी रूप से इसका मालिक है। और, यदि आप 100 प्रतिशत निश्चित नहीं हैं, तो संपत्ति न खरीदें।

मरम्मत और नवीनीकरण की लागत को कम करके आंकना

जब वे मरम्मत और नवीनीकरण करने के लिए ठेकेदारों को काम पर रखते हैं तो शुरुआती निवेशक अक्सर स्टिकर सदमे का अनुभव करते हैं। बस सुनिश्चित करें कि आपको अपना स्टिकर झटका लगा हैइससे पहलेआप एक संपत्ति खरीदते हैं, उसके बाद नहीं - जब उसके बारे में कुछ भी करने में बहुत देर हो जाती है।

आवश्यक मरम्मत और नवीनीकरण के लिए, संपत्ति खरीदने से पहले आपके पास सभी लागतों का सटीक अनुमान होना चाहिए। जब आप इसका निरीक्षण कर रहे हों तो आप नोट्स लिख सकते हैं और फिर अनुमान प्राप्त करने के लिए मरम्मत और नवीनीकरण सेवाओं से परामर्श कर सकते हैं।

पैसे बचाने के लिए घटिया काम करना

एक घर में दोषों को कवर करने के लिए विक्रेताओं के पास हर तरह की रणनीति होती है। वे एक फर्श पर कालीन बिछा सकते हैं जिसमें व्यापक पानी या दीमक क्षति होती है, एक सेप्टिक टैंक को बाहर निकाल सकते हैं जो खराब हो गया है ताकि शौचालय कुछ और महीनों तक फ्लश करते रहें, या नींव में दोषों को छिपाने के लिए तहखाने में लकड़ी के पैनलिंग स्थापित करें।

एक निवेशक के रूप में जो व्यवसाय में बने रहना चाहता है, आपको इन युक्तियों को वर्जित मानना ​​चाहिए। अपनी आत्मा को कुछ हज़ार डॉलर में मत बेचो।

एक संपत्ति में अधिक सुधार

एक बंगले को ताजमहल में बदलना एक नेक दृष्टि हो सकती है, लेकिन यह अंततः आपको गरीब घर में ले जाती है। अपने क्षेत्र में आवास बाजार को जानें, और मौजूदा रुझानों और बाजार की मांगों से अवगत रहने के लिए नियमित रूप से खुले घरों का दौरा करें। आपके क्षेत्र में वर्तमान में जो बिक रहा है उसे पूरा करने या उससे थोड़ा अधिक होने के लिए गेज की मरम्मत और नवीनीकरण। आपका पुनर्निर्मित घर क्षेत्र के तुलनीय घरों की तुलना में अधिक आकर्षक होना चाहिए, लेकिन अत्यधिक आकर्षक नहीं होना चाहिए।

टैक्स देना भूल गए

फ़्लिपिंग की हड़बड़ी में, करों की अनदेखी करना आसान है, विशेष रूप से संपत्ति कर। अपने करों का भुगतान करना भूल जाना, हालांकि, आपके फ़्लिपिंग ऑपरेशन को और जटिल कर सकता है, और बैक टैक्स और दंड आपके भविष्य के मुनाफे का एक बड़ा हिस्सा ले सकते हैं।

एक अलग खाते में प्रत्येक फ्लिप से अपने लाभ का एक निश्चित प्रतिशत अलग रखें, और उस खाते से अपने करों का भुगतान करें। यह अलग खाता सरकार पर बकाया पैसा खर्च करने के प्रलोभन को कम करता है। यदि आप करों में पिछड़ जाते हैं, तो पकड़ना कठिन हो सकता है।

 

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राल्फ आर रॉबर्ट्स 30 से अधिक वर्षों से फौजदारी संपत्तियों में निवेश कर रहा है। वह प्रक्रिया के हर चरण को जानता है, संपत्तियों की तलाशी से लेकर बिक्री के बाद कैश आउट करने तक, व्यथित घर के मालिकों को अपने घर रखने में मदद करने से लेकर उन घरों को खरीदने तक, जब मालिक अब उन्हें वहन नहीं कर सकते। उन्होंने घर के मालिकों की भी सहायता की है जिनका बेईमान निवेशकों ने फायदा उठाया है।

राल्फ आर रॉबर्ट्स 30 से अधिक वर्षों से फौजदारी संपत्तियों में निवेश कर रहा है। वह प्रक्रिया के हर चरण को जानता है, संपत्तियों की तलाशी से लेकर बिक्री के बाद कैश आउट करने तक, व्यथित घर के मालिकों को अपने घर रखने में मदद करने से लेकर उन घरों को खरीदने तक, जब मालिक अब उन्हें वहन नहीं कर सकते। उन्होंने घर के मालिकों की भी सहायता की है जिनका बेईमान निवेशकों ने फायदा उठाया है।

राल्फ आर रॉबर्ट्स 30 से अधिक वर्षों से फौजदारी संपत्तियों में निवेश कर रहा है। वह प्रक्रिया के हर चरण को जानता है, संपत्तियों की तलाशी से लेकर बिक्री के बाद कैश आउट करने तक, व्यथित घर के मालिकों को अपने घर रखने में मदद करने से लेकर उन घरों को खरीदने तक, जब मालिक अब उन्हें वहन नहीं कर सकते। उन्होंने घर के मालिकों की भी सहायता की है जिनका बेईमान निवेशकों ने फायदा उठाया है।

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